创造新生活方式与城市发展共赢
周冠成 （广州地下铁道总公司）摘 要：广州地铁公司根据独有的地域特色、经济氛围、人文环境、市场条件，一直在致力于探索一种一体化的经营模式，这种模式的根本目的就是跳出单一运营模式对企业发展所造成的制约，在更大的范围内寻求生存和发展的空间。该模式的核心就是借助ＴＯＤ规划方式，建设地铁上盖综合发展社区，通过与城市发展的互动，从根本上实现企业的自主经营和可持续发展，借助城市化发展进程（新造城运动）的东风，实现企业发展与城市发展的共赢。
关键词：地铁 新生活方式 ＴＯＤ 上盖物业 开发战略 综合发展区（ＣＤＡ）
1问题的引出
地铁是国内的新兴行业，具有高投入、低收益、慢回收的特点。国外的地铁多属福利性机构，由政府补亏。香港地铁则由于政府支持、给予足够的土地开发权，加之人口密度和地理环境的特殊性，成为自负盈亏的典范。而在内地，究竟应当将它定位为公益性的福利性机构还是自负盈亏的商业性企业，尚没有适合国情的先例可循，是一直具有争论性的、也是在不断探索的问题。在国企改革的大趋势下，这一问题已被列入了重要的议事日程。由于仅靠地铁票务收益要想收回投资极其困难，而依靠政府补贴既不符合国企改革的大方向，且不利于公司走上一条可持续发展的道路，同时，让补贴变成一个长期的财政包袱，终究会成为政府的一件棘手的事情。所以，从国情的角度考量，地铁企业根本的出路就是走市场化的道路。
2问题的解决思路
由于票价的管制和自律，在路网最终形成前，地铁企业早期的亏损不可避免。因此市场化的有效办法之一就是实施一体化经营。其核心是由政府提供一些沿线上盖土地资源，借助ＴＯＤ模式，通过地铁公司的商业运作，以交通导向促进物业定向、定点开发，以物业开发创造客流发生源而增加票务收入，以物业销售利润补偿运营亏损，形成良性循环，维持可持续发展。
对于地铁企业而言，物业开发已不再是一个传统概念中的第三产业，而是一个在国企改革大趋势下，能否根据国情特点找到一种有利于减轻政府财政负担、有利于加速地铁网络建设、有利于促进城市化发展进程、有利于实现企业可持续发展的核心问题。
在市场经济中，企业的生存和发展必须隐含于为他人的创造性服务之中。不能对城市作出贡献，不能为市民创造价值，物业开发就只能是企业的一厢情愿。所以，广州地铁公司将物业开发战略定位在“为市民创造一种基于轨道交通的崭新生活方式”的基点上，将企业的发展战略纳入整个城市发展战略的轨道之中，以使一体化经营的愿望获得政府的采纳，赢得市民的支持，形成“借风使船，顺水行舟”的效果，实现企业发展与城市发展的共羸。
一体化经营的核心就是通过资源的有效整合，开发地铁上盖物业，创造地铁综合发展区（ＣＤＡ），引导并强化市民生活方式对地铁交通的依赖，创造诸多以轨道交通相串联的地铁经济圈，在城市化发展进程（所谓的新造城运动）中发挥关键性的引导作用。
3基本形式研判
３.１ 新造城运动的兴起
３.１.１ 国家“十五”计划中重点强调要加快城市化建设的步伐，这就意味着一场“新造城运动”的开始。加快城市化必然成为广州新的经济增长点。
３.１.２ 在国家整个发展格局中，长江三角洲区域的迅猛发展已形成超越珠江三角洲区域的势头。为形成良性友好竞争的态势，广东省试图利用毗邻香港、澳门的地域优势，采用“大珠三角”战略，加快各主要城市的组团式发展和串珠式衔接，以加速区域的发展。
３.１.３ 鉴于世界经济衰退对港澳经济的影响，促使港澳采取向内陆纵深渗透、延伸以支撑其经济发展的政策应对。粤港澳更为广泛和深层次的经济融合趋势已初露端倪。这种融合必将对珠江三角洲区域的泛城市化起到强有力的促进作用。
３.１.４ 由于广州市新开发的南沙区正处于穗港澳三地的几何中心，并将深圳、珠海两特区及东莞、中山、顺德、番禺“四小龙”统统覆盖于其１ ｈ交通半径圈内，使得南沙的新造城运动成为弦上之箭；成为历史的必然，且将在“大珠三角”战略中起到提纲挈领、举足轻重的作用。
３.１.５ 鉴于房地产具有带动其他产业的杠杆作用，广东省积极推出新的户口政策，对新造城运动给予了强有力的政策支持，为农民买房、外省人买房、港澳人给亲属买房提供了强大动力，将有力地促进珠江三角洲区域房地产的发展。综上所述，房地产开发将成为新造城运动的核心，地铁建设及其上盖的物业开发将对区域性房地产开发起到重要的引导作用，成为ＴＯＤ模式的关键环节。
３.２ 新造城运动的特点——战略制胜
由于新造城运动具有房地产开发大盘化、目标顾客的迁移化、配套设施的综合化、交通布局的前导化等诸多明显特征，使得未来的房地产开发必然具备战略制胜的特点。
３.２.１ 竞争演变的必然：随着房地产市场的日益成熟，房屋购买者的日益成熟，竞争者的日益成熟，开发竞争门槛的逐渐抬高，仅凭一招半式就可打遍天下无敌手的局面已一去不复返，因而促使房地产开发必将从以往的战术竞争演变为战略的竞争。
３.２.２ 经济形式的转变：随着短缺型经济向过剩型经济的转换，房地产已由卖方市场转变为买方市场。顾客的需求层次逐渐上升，呈现多层次、多元化的需求（如：教育、体育、医疗、养生等等），曾经成功的基本元素已成为顾客的基本“买点”，发展商必须从战略层面统筹考量，创造独特的“卖点”方能赢得市场的竞争。
３.２.３ 开发形式的升级：房地产开发已由以往的“造屋”逐步转变为“造区”，并延伸为目前的“造城”。其根本的区别在于小盘与大盘的差异，单一与综合的差异，文化层次的差异。随着楼盘面积的大幅度扩张，从战略角度考虑社区的综合配套、整体规划、区域配合、交通衔接，以及与其他产业的嫁接（体育、教育、旅游、养生、医疗等）就成为获得竞争优势的关键所在。
３.２.４ 社会进化的需求：环保意识的加强，能源短缺的影响，生态环境的需求，信息经济的喧染，使得房地产开发必须对一个系统的整体协同作出考量，从人文关怀的角度规划并设计环保、生态、节能、网络等各个要素的综合布局。这就要求发展商必须具有前瞻性的战略思维、战略应变和战略控制能力。
３.３ 地铁在新造城运动中的作用
３.３.１ ＴＯＤ模式的先遣：“ＴＯＤ模式”（Ｔｒａｎｓｉｔ?Ｏｒｉｅｎｔｅｄ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ公交导向型土地利用开发模式）即通过对整个地区进行综合性的、以公交为主导的土地使用规划，来促进“公交导向的土地开发”，是一种强调土地综合利用的社区模式。整个ＴＯＤ社区有居住、商业、工作场所、公共空间等多种功能。这是新城区开发的优良模式，地铁公司物业开发的宗旨就是凭借交通主导功能引导“ＴＯＤ模式”的实现。
３.３.２ 组团发展的关键：“大珠三角”战略的关键是引领各城市实现组团式发展，串珠式衔接，实现珠江三角洲泛城市化。地铁３号线设计为快车系统正是为了满足这种发展模式的需要，地铁上盖物业开发正是以车站为基点实现组团、沿地铁线路形成串珠的重要引导措施。
３.３.３ 城市南移的要害：广州市城市南移，要害在于新城与旧城的有效连接，南移的速度和效率及成功与否就在于能否迅速建立一种快速的大容量的交通引领功能，地铁所形成的此种引领作用无可替代。上盖物业的开发对引导市场的走向、加快城市南移的速度非常关键。
３.３.４ 资源整合的桥梁：随着我国加入ＷＴＯ，政府对市场的控制将逐渐淡化，而一个新造城运动需要各种社会资源的共同参与，地铁可通过其准时、快捷的交通及沿线物业开发由点及线、由线及片的引导，带动各类发展商的开发行为，从而起到整合各类社会资源支撑“造城运动”的效应。
4战略目标
４.１ 宗 旨
广州地铁上盖物业开发战略的宗旨是使自己成为城市发展进程中的一种难以取代的引导力量。
４.１.１ 满足政府意图：使企业的发展与政府的战略意图并轨并借以引导政府的决策获得政策支持。
４.１.２ 实现企业愿望：通过沿线上盖物业开发收益确保企业具有较高的成长速度和可持续发展的基础。
４.２ 目标体系
广州地铁物业开发战略目标体系由成果、品牌、机制、人才、网络、组团等要素构成。
４.２.１ 成果：通过开发，至少在广州市建设一个具有标志性作用的大型楼盘，使之成为广州楼盘中的经典之作，成为广州城建的世纪精品。
４.２.２ 品牌：通过开发，进一步强化地铁的企业品牌，借助企业品牌的延伸创建楼盘的品牌，形成地铁房地产开发的核心竞争优势，并借势跨入广州房地产诸强的行列，乃至独占鳌头。
４.２.３ 机制：要探索建立一种既符合地铁特色又适应市场竞争需求的机制，并将之作为地铁整体经营机制持续深化改革的试点。为应对加入ＷＴＯ后，将面临国外实力雄厚的竞争对手的各种挑战，做好先期的必要准备。
４.２.４ 人才：通过开发要培养并建立一支强大的经营型人才队伍，并具有相应的人才储备，为地铁的物业发展战略奠定坚实的人才基础。
４.２.５ 网络：通过开发要建立一个功能强大的房地产信息管理功能网络，从情报、规划、设计、营销直到服务，涵盖房地产开发所有关键环节，为公司的战略扩张奠定现代技术基础。
４.２.６ 组团：通过合理制定开发策略，巧妙地引导其他开发商加快特定区域开发速度，尽快形成区域规模和组团效应。使政府的组团式发展战略速见成效，使引导新造城运动的效果尽快体现。
5广州地铁物业开发的战略定位
５.１ 支持城市战略：由于各房地产发展商的利益驱动因素，发展商与政府间不可避免地形成某种目标冲突，地铁公司要成为政府这只“有形的手”和市场这只“无形的手”之间的中介力量（香港地铁所扮演的角色），将政府的决策借助地铁公司的市场化运作而转化为对市场的引导和调控，有效地调节两只手的协同运作，强化对新造城运动的导向功能。同时，也由此获取政府的政策支持，使得对社会资源的整合具有坚实的基础。
５.２ 促进组团发展：在政府的支持下，通过整合不同行业资源（如医疗、体育、养生、教育等），不同社会资源（规划部门、民间资本、各类发展商、各基层政府、各类公交公司等），不同内部资源（广告、通讯、商贸、运营、建设、设计等），引导并加速沿线的特定区域的组团发展，促进城市发展战略的实施进程。
５.３ 创造客流市场：通过沿线房地产开发的定点引爆效应，引导地铁潜在目标乘客定向迁居，在预期地点形成集聚效果，创造客流发生源；同时，引导在沿线相应地点协调配置各类商业资源及其他生活资源，形成有效的客流吸引源。借助发生源和吸引源在地铁连通下的互补性匹配，使沿线居民在利用地铁快速、安全、准时、方便的交通功能实现高频度定向流动的前提下实现各类生活资源的共享，由此能同时体验和享受都市生活的方便性和田园风光的惬意性。
５.４ 开拓获利渠道：作为社会福利型企业，全世界的地铁都面临经营亏损和政府补贴问题，这实质上是源于对社会效益和经营效益的一种两难抉择。香港地铁通过沿线物业的开发，较好地解决了这一问题，既真正将纳税人的钱用之于民，又能使企业在不增加政府负担的前提下获得维系生存所必需的经济效益，确保可持续发展。广州地铁正是要借鉴香港的经验，开创一种符合国情的沿线物业开发模式，通过自身的经营努力，在引导城市发展的同时，减轻政府的负担、加速企业的发展。
５.５ 创造文化标志：通过房地产开发在地铁沿线建设一个具有岭南文化传承的、具有滨江城市特色的、文化标志性建筑群体，使地铁车站的地下、地上建筑与车站上盖的建筑以及由此延展而成的生活区域浑然一体，创建一种独具特色的新世纪建筑文化群体的代表，使地铁文化与城市文化有机衔接和融合，为广州城市文化的发展增添新的色彩，更广泛、更鲜明地确立地铁文化在城市文化中的重要作用和历史地位。
6结 语
地铁建设是广州新世纪城市发展战略的关键启动要素，而地铁上盖物业的开发则更是采用ＴＯＤ模式进行新造城运动的关键所在。随着我国加入ＷＴＯ，政府的职能将逐步转变，对市场的直接干预作用将逐步减少，控制的方式必将逐渐宏观。因此在政府和市场之间需要一种中介力量进行衔接，以便借助市场手段的引导把政府的战略意图更为有效地转化为市场的实际效果。为此，广州地铁公司应将自己的经营行为放在更宽的范畴、更高的层次、更深的内涵、更宏观的领域中进行权衡与思考，研讨并制定地铁沿线上盖物业的开发战略，在政府与市场间扮演一种中介角色，做新造城运动的引领者。这不仅是责无旁贷的义务，也是应对ＷＴＯ所带来的各类风险和挑战，确保可持续发展、创建广州地铁独特经营模式的战略举措。相信这种研究和探索必将对国内地铁行业的发展产生积极的启示和借鉴作用。
