摘 要:针对城市轨道交通的特点及对城市土地综合开发产生的影响,提出了城市轨道交通土地综合开发设想及方案。
关键词:城市;轨道交通;土地开发
由于城市及人口发展,城市用地日益紧张,城市轨道交通因其具有快捷、舒适、准时、运量大、耗能小、污染轻、占地少、安全性高等特点,已成为城市交通系统中重要的组成部分。但由于轨道交通具有投资大、建设周期长、运营后成本回收慢的特点,所以在建设和初期运营期间,投资建设成本很高。城市轨道交通土地综合开发主要是以轨道交通站点为中心来组织区内的各项用地,进行土地的集约化开发, 优化城市空间和土地利用布局。
深圳地铁二期工程1 、4 号线正在进行可行性研究设计,在建设深圳地铁,开拓深圳未来的目标下, 地铁公司与地产发展商合作,结合城市轨道交通进行土地综合开发,形成包含各项自给自足的设施及别具特色的商业和住宅社区。
1 土地综合开发的重要意义
根据国内外各大城市的经验,在城市轨道交通沿线进行土地综合开发,是充分发挥其在城市中骨干运输作用、扩大吸引客流范围、带动沿线经济发展的有效途径,也是减少运营初期因运量不足而造成运营亏损的一种有效措施。
土地综合开发是对轨道交通沿线土地利用价值的转化,是城市交通发展同土地利用价值有机的结合,是把轨道交通的建设与土地的利用同步进行、统一实施,打破沿线地区固有土地的使用状态,优化土地资源配置的过程。因此,轨道交通沿线的土地综合开发是轨道交通建设的一个重要组成部分。
例如:香港机场铁路沿线共有62 hm2 土地留作发展住宅和商业用途,在新建车站的同时,将物业发展成为车站的一部分,提供约2. 7 ×104 个住宅单位和1. 3 ×106 m2 的办公室、商用和酒店面积,已发展成为具有各种设施的社区及主要的交通枢纽;广州地铁一号线建成后,沿线土地价格上涨了30 %～ 50 % ; 上海轨道交通“ 明珠线”周边区域房地产价格上涨非常明显。
深圳地铁一期1 、4 号线已基本建成,世界之窗站、市民中心站、会展中心站、老街等车站考虑物业开发,其中世界之窗站、老街站结合地铁站开发成交通枢纽,市民中心站、会展中心站利用地铁上部空间做成物业开发层,总开发面积在1 ×105 m2 以上。
深圳将实施组团发展和产业走廊的发展,深圳地铁二期工程1 号线世界之窗至深圳机场,经过西部组团;4 号线2 期工程少年宫至龙华中心,经过中部组团,轨道交通建设能为沿线开发提供良好的土地综合开发的契机与条件;同时土地综合开发又能促进轨道交通建设,是轨道交通建设可持续发展的动力。二者相辅相成必将带动沿线的经济繁荣。
2 城市轨道交通土地综合开发的设想
地铁车站已由单一交通功能向多功能发展。车站可考虑与周围建筑结合进行商业开发,以增加地铁运营后的收入。沿轨道交通站周围300～500 m 的用地范围实施较高强度的开发,并有良好的行人设施和其它接驳服务相配合,使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区。城市轨道交通土地综合开发有以下几种形式:
(1) 地铁车站周边存在许多可供开发的资源,充分利用地下和地上空间,合理有效地进行开发建设, 高架站以上空间可开发成商场、住宅等上盖物业;车站附近设置停车场;在人口密集的中心商业地带,可将地铁出入口与人行过街通道、站厅层进行综合开发,可设置商店、银行等服务性设施。
(2) 车辆段占地面积较大,利用上部空间可合建成写字楼、住宅等,做成上盖物业,充分开发商业价值。结合规划,可开发成大型商业、住宅社区,从规划和设计上缔造出包括户外空间、社区、基建设施等的自给自足及优质物业环境。
(3) 地铁公司与市公共交通等部门合作建立交通服务公司,主要用于地铁车站与相关物业开发的住宅、商业社区的交通服务。可采用大巴、中巴线路或出租车运营。
3 二期工程土地综合开发方案
结合规划要求,轨道交通站周围300～500 m 的用地范围实施较高强度的开发,并有良好的行人设施和其它接驳服务相配套,使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区。综合功能区容积率可按4. 0～ 4. 5 控制。
(1) 深圳西站综合功能区
1 号线深圳西站与平南铁路深圳西站相邻,站位设置在桃园路与规划火车站东广场上,西侧紧邻深圳西站和地铁南头车辆段。此站不仅与周边居住区结合良好,还考虑1 号线与轨道11 号线、铁路、地面公交、长途汽车旅客的换乘条件,满足深圳西站是深圳客运交通枢纽之一的功能要求。该综合功能区用地面积约10 hm2 。
结合前海片区规划,开发成综合交通枢纽和大型住宅社区及一个超级市场,大型交通枢纽要包括两条城际轨道交通(1 号轨道线和平南铁路) 、汽车客运站和公交首末站之间的换乘。为配合大量人流的汇集,规划应考虑大型仓储式超市。提供约1 × 104 个住宅单位和1 ×106 m2 的办公室、商用和酒店面积。
(2) 龙华火车站综合功能区
4 、6 号线与11 号线在龙华火车站为十字相交, 同时还是6 号线终点站。龙华火车站与平南铁路龙华火车站相邻,此站不仅与周边居住区结合良好,还考虑4 、6 号线与市郊铁路(平南铁路改造11 号线) 、铁路客运的换乘条件。该综合功能区用地面积约40 hm2 。
